Primero llegó el término genérico: FinTech, que definía a las empresas que ofrecían servicios financieros de forma distinta, gracias a la aplicación de la tecnología. El FinTech (que tiene en su base el uso de APIs –Application Programming Interface –para facilitar la interacción y el entendimiento entre aplicaciones informáticas) entró con fuerza en varios sectores de actividad. El crowdfunding o el crowdlending son ejemplos de segmentos en los que se creó de forma rápida un primer ecosistema de startups FinTech.
En otros, de corte más tradicional, la innovación que suponían las empresas FinTech se miraba de reojo, por lo que costó más que se abrieran a esa ventana de oportunidad que venía de la mano las nuevas tecnologías. Poco a poco, las palabras con el sufijo Tech han ido aumentando (RegTech, LegalTech, InsurTech…). Y, desde hace pocos años, también la aplicación de la tecnología para mejorar los servicios y procesos inmobiliarios cuenta con su propio término “Tech”: PropTech.
El Open Banking y su impulso al PropTech
El sector inmobiliario es uno de los más tradicionales. De hecho, no hace tanto tiempo (hacia finales de los 90) que aparecieron los primeros aires nuevos en el entorno de esta actividad, con la creación de portales inmobiliarios. Pero la auténtica revolución PropTech (la que va más allá de la aplicación de técnicas de marketing digital o de facilitar las búsquedas de piso, por ejemplo) se ha hecho esperar más. A lo largo de este artículo, hablaremos del cómo y el cuándo del PropTech, y de la situación actual en nuestro entorno.
No se puede hablar de tecnologías y ámbito inmobiliario sin referirnos al impulso que, en general, ha supuesto el Open Banking para las startup FinTech y para los servicios bancarios y financieros. Podemos definir el concepto Open Banking como el paso de unos servicios en los que la banca tradicional actuaba de forma monopolística (o casi) a un nuevo panorama: en este cambio de escenario, las entidades financieras tradicionales tienen que facilitar (mediante el uso de API abiertas) el acceso a los datos de sus clientes a terceras partes autorizadas para, por ejemplo, permitir una compra online.
PSD2: una regulación para impulsar el Open Banking
El Open Banking no es solo una tendencia o una moda. De hecho, las autoridades europeas han creado un marco regulatorio nuevo para ordenar e impulsar esa apertura del sector financiero. Es lo que conocemos con el nombre de PSD2 (la segunda directiva “Payment Services Directive”; la primera, previa a la revolución digital, se aprobó en 2007). Si bien es cierto que muchas FinTech –de distintos ámbitos y con diferentes usos –ya estaban operando antes de la entrada en vigor de la PSD2 (a principios de 2018), también lo es que la normativa de la UE facilita y alienta la evolución del sector FinTech.
No será hasta septiembre de 2019 cuando esté totalmente desplegada la PSD2 (por ejemplo, en lo que se refiere a la obligatoriedad del uso de la Autenticación reforzada, a través de al menos dos factores independientes). No obstante, el grueso de la aplicación de la normativa (y de la tecnología que impulsa) ya está empezando a ser una realidad. Esa facilitación de acceso a sus datos a terceros por parte de las entidades financieras está impulsando el sector FinTech, eliminando trabas y agudizando la inventiva de los emprendedores (y de los propios bancos, que no quieren quedarse a la cola de la innovación y de los servicios de valor añadido). Así que, poco a poco, el escenario cambia, situando en el centro no solo los procesos de innovación, sino al consumidor. Un consumidor al que se le había dado la espalda en un contexto de escasa competitividad.
El sector inmobiliario también quiere innovar
Decíamos que el PropTech es aún reciente en muchos países europeos (algo menos en Gran Bretaña, que es donde surgió el término). Y que, como en todos aquellos fenómenos que se dan a partir de la tecnología, ha sufrido una evolución. De una primera etapa (previa al estallido del cloud computing, del IoT y de la movilidad y la conexión omnicanal) en la cual las nuevas aportaciones iban poco más allá de los portales inmobiliarios o del uso del marketing digital, se ha pasado a una multiplicidad de oferta PropTech. Esa transformación (a la que aún le queda mucho recorrido, y a la que muchos actores inmobiliarios todavía no se han apuntado) se inició en la década en la que nos encontramos, especialmente, a partir de la segunda mitad.
Empezando por el principio, ¿cuál es el origen del término? De origen británico, PropTech es la suma de las iniciales de Property y Technology. ¿Y cómo podemos definirlo? Como la utilización de la tecnología (el cloud computing, las API, pero también IoT o Big Data) para añadir valor a la actividad inmobiliaria (a los procesos de venta o alquiler, al diseño y construcción, a la concesión de préstamos…). La revolución digital ha permitido que muchas actividades hayan esquivado crisis (o salido de ellas) en parte por la ayuda de la aplicación creativa de la tecnología. En un sector que viene de un tremendo crash mundial, era lógico esperar que no se desaprovechara la oportunidad que brinda el PropTech (aun siendo cierto lo que mencionábamos anteriormente: que no todos los agentes y empresas del sector se han puesto ya manos a la obra).
Un ecosistema PropTech poblado y variado
Baste poner el ejemplo de España (con más de 230 startup tecnológicas enfocadas al sector inmobiliario, según el portal proptech.es) para darse cuenta de que el sector ha eclosionado en los últimos años. En un entorno cada vez más digital, los consumidores de todo tipo de productos y servicios venían pidiendo (a veces, exigiendo) más agilidad y sencillez en los procesos, un trato más amable y orientado al cliente, más posibilidades de elección y personalización de ofertas, poder acceder a informarse, elegir o adquirir un servicio o producto en cualquier momento y desde cualquier lugar (ya no solo desde su ordenador, sino también desde su Tablet, su Smartphone, etc.). La oferta del sector inmobiliario no podía permanecer como la única excepción a la regla.
Pero, ¿qué servicios PropTech están ofreciendo ya las empresas? Son numerosos y variopintos, aunque destacaremos algunos de los principales. Por ejemplo, las agencias inmobiliarias virtuales (no confundir con los portales inmobiliarios que recogen la oferta), agencias online que permiten realizar todas o buena parte de las gestiones de compra o alquiler de una vivienda a través de Internet. También con una fuerte tirada en España están las plataformas de inversión colectiva, que permiten al ciudadano medio invertir en activos inmobiliarios a través de internet buscando una rentabilidad. Yendo más al “cutting edge”, al filo de la innovación, encontramos proyectos que trabajan con tecnología Big Data, por ejemplo para analizar el mercado inmobiliario y usar información demográfica para hacer tasaciones más precisas y ofrecer inteligencia competitiva, o el Internet of Things (IoT), que emplea sensores para la colecta de datos ambientales y que permite mejorar la gestión y mantenimiento de inmuebles.
PropTech: todos ganan
Otro gran nicho de mercado son los préstamos hipotecarios alternativos. Frente a los préstamos que se solicitan a entidades tradicionales (con los necesarios desplazamientos, entrevistas con el director de la sucursal, procesos largos para la valoración de la concesión o no del préstamo, etc.), han surgido FinTech que conceden financiación para vivienda con procesos que se inician y cierran online. Algunas de ellas se basan en la financiación colectiva, conocida como crowdlending. Ahora que ya empiezan a tener un mayor recorrido, este tipo de préstamos ya no solo se basan en trámites más simples y ágiles, sino que están empezando a ser más competitivos en cuanto a las condiciones del préstamo en sí.
Lo que sí parece ya claro es que, si todos cumplen su papel en este nuevo escenario (incluyendo a las autoridades y los pasos que ya están dando en cuanto a garantizar una adecuada regulación del sector), todos tienen algo a ganar. El consumidor, mayor oferta y más adecuada a sus preferencias de consumo actuales. Las pequeñas empresas, más oportunidades de negocio en un sector que antes les estaba vedado (o donde les era difícil crecer). Y las inmobiliarias tradicionales (o las grandes empresas que prestaban servicios relacionados con el sector, como los bancos), la posibilidad de ganar en agilidad y buena imagen de cara a sus clientes.
